Старость не радость

О трудностях приобретения вторичного жилья в ипотеку

Выдачу ипотеки для приобретения вторичного жилья никто не отменял. В любом банковском учреждении такая услуга присутствует. Но, интересен тот факт, что желающих оформлять такие кредиты почти не стало. Правда в том, что все это происходит не потому, что покупатели недвижимости стали излишне требовательны.

Основная причина катастрофического уменьшения спроса на приобретение вторичного жилья в ипотеку – последние события в банковской сфере. Уровень стоимости ипотечных кредитов повысился, по анализу предложений тех банков, которые готовы выдавать ипотеку под вторичное жилье, составляет не менее 15,5 – 18,7%. Этот процент можно назвать разорительным, и заемщиков такие условия реально останавливают.

Самая привлекательная ставка по ипотеке у Сбербанка – на сегодня это 14,5%. Можно получить даже более выгодный процент, 14,2%, но при этом требуется выплатить кредит в течение 8 лет. Но многолетний опыт работы нашего агентства показывает – брать ипотеку всего на 8 лет готовы лишь единицы. Основная масса заемщиков рассматривают кредитование сроком на 15-20 лет.

Рейтинг банков, которые готовы предоставить выгодный кредит для покупки вторичного жилья, выглядит примерно так. Лидером в этой области, как уже говорилось, является Сбербанк, второе место у «ВТБ-24». Опираясь на опыт нашего агентства, можно назвать еще несколько учреждений, в которые можно обращаться покупателям, желающим приобрести вторичку. Это банк «ЮниКредит», «Уралсиб», «Россельхозбанк», «Левобережный». Все эти учреждения функционируют в нашем регионе, правда, выдают они кредиты под уже более высокий процент.

Так как наше агентство постоянно работой с темой ипотечного кредитования, мы можем говорить о том, что самый низкий процент, который можно получить от банка при заключении договора ипотеки, это 14,5 – 16 процентов годовых. При этом придется заплатить первоначальный взнос не менее 20-25% от цены приобретаемой недвижимости.

Если уже копать глубоко, то можно вспомнить и о дополнительном дисконте, который готовы предоставить некоторые банки. Процент может быть снижен в том случае, если заемщик получает заработную плату через данный банк, готов предоставить справки с места работы и к тому же оплатить 50% от стоимости квартиры. И даже при этом существует единовременный взнос, начисляемый за уменьшенный процент. Впрочем, дисконт будет не значительный – самый минимальный процент при таких условиях - 14,5% годовых. Вторичным жильем интересуются в основном люди не богатые, по опыту нашей работы это квартиры в спальных районах, таких как Поток, Сулима, Докучаево и другие. Естественно мало кто из желающих купить недорогую квартиру в Барнауле, готов выложить за нее деньги так быстро.

Вторичка из первых рук

Почему повысились ставки по ипотечным кредитам на вторичную недвижимость? Причины очевидны. Во-первых, это события в российской экономике, следствием которых стало увеличение ключевой ставки Центробанка до 17 процентов, это случилось в декабре 2014 года (с 5 мая 2015 года ставка стала снова 12,5%). Ну и, как известно, государственное субсидирование на данный вид ипотеки не распространяется. Следовательно, стоимость кредита на вторичное жилье выше.

Но и тут есть свои подводные камни. Мы сейчас расскажем вам о том, как приобрести квартиру на вторичном рынке, за ту же стоимость кредита, как и на первичное жилье. Мы ни один раз занимались подобными сделками, и можем с готовностью утверждать, что очень важно, как зарегистрировано правообладание объектом. Рассмотрим, что вообще попадает под определение «вторичное жилье». Это любая недвижимость, с зарегистрированным правом собственности, документы на следующего собственника оформляются на основании сделки купли – продажи. Но вот когда рассматривается ипотека, важно кто является собственником того или иного объекта. Часто бывает так, что правообладателем квартиры, которая построена не так давно, является сам застройщик. И хитрость в том, что на подобную недвижимость государственное субсидирование распространяется, а значит, вы можете получить заманчивые 12% по кредиту. Если же собственником является обычный человек или организация – тогда лазеек нет, жилье однозначно вторичное и кредитоваться придется на общих условиях.

У банка под лупой

Спрос на ипотечные кредиты стремительно падает. Казалось бы, банки должны быть готовы на все, лишь бы выдать кредит. Но как показывает опыт работы в последние годы, проверки заемщиков в последние годы проводятся даже более тщательно, чем несколько лет назад. Сегодня служба безопасности банка будет интересоваться не только размером заработной платы заемщика, но и захочет иметь представление о состоянии дел компании, в которой клиент трудится.

Саму недвижимость, на которую оформляется кредит, изучают не менее пристально. В качестве бесплатной консультации мы можем рассказать, что обычно требуется: свидетельство на право собственности, выписка из ЕГРП, паспорт собственника квартиры, кадастровый паспорт объекта, документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, отчет о стоимости данной недвижимости на рынке.

Но это лишь стандартные документы. Состояние квартиры оценивает не только банк, но и страховая компания. Часто бывает так, что в процессе у заемщика запрашивают дополнительные сведения и просят подтвердить их документально.

Известно, что жилье, на которое оформляется ипотечный кредит, автоматически становится предметом залога. Поэтому банк оформит лишь ту недвижимость, которая будет безупречной с точки зрения ликвидности, ведь если заемщик не сможет оплачивать ипотеку, имущество реализует сам банк. Пристальному анализу подвергаются все составляющие. Это и сам дом, где расположена квартира - его состояние, сколько лет существует, не подлежит ли сносу и так далее. Саму квартиру изучают по тому же принципу – внутренняя отделка, различные изменения – перепланировки и т.п. Важно и территориальное расположение, объект, местонахождение которого не совпадает с регионом банка, не подойдет. Сами понимаете, что при таких условиях рассчитывать, что вы купите в ипотеку дешевую квартиру в старых домах на Потоке не стоит. Сразу же стоит исключить аварийные дома, дома в частном секторе в тех районах, которые могут попасть под снос.

Юридические характеристики объекта для банка также являются очень важными. История квартиры должна быть безупречна – прозрачные данные по владельцу, отсутствие споров, залогов, коммунальных долгов. Все сомнительные с юридической точки зрения квартиры сразу отметаются. В истории нашего агентства был случай, когда клиент хотел приобрести в кредит вполне респектабельную квартиру на Павловском тракте. Но оказалось, что по данному жилью уже долгое время ведется наследственный спор. В результате от сделки пришлось отказаться.

«Вторичка» не в лидерах

С каких сторон не смотри, вывод напрашивается однозначный – ипотека на вторичное жилье все больше проигрывает в сравнении с кредитами на новостройки. Высокий процент и почти полное отсутствие плюсов. Заинтересоваться можно лишь более вольными решениями в области суммы кредита, потому что для первичного жилья в Барнауле можно столкнуться с ограничениями по сумме.

Также специалисты нашего агентства постоянно сталкиваются с тем, что кредит на вторичное жилье можно приобрести во многих банковских учреждениях, а вот новостройки привязаны к банкам на основе аккредитации.

Но и эти небольшие преимущества практически не играют никакой роли. Потому что подводных камней в сделках с вторичным жильем очень много. К примеру, новостройки абсолютно прозрачны, а вот вторичная квартира может иметь дурно пахнущий юридический «шлейф». Тут без услуг опытного риелтора не обойтись, а это также стоит денег. Банки также повязаны со страховыми агентствами, и, как правило, заемщику приходится оформлять не только кредит, но и различные страховки.

В данных условиях количество людей, которые решаются оформить ипотечный кредит на вторичное жилье, стало очень немного. Было проведено такое исследование - взяли за основу кредит размером в 5 миллионов рублей на срок 20 лет. И если при покупке первичного жилья платеж заемщика составит 55 060 рублей (ставка 12%), то при приобретении «вторички» каждый месяц нужно будет выкладывать уже 68 185 рублей (даже если повезет с 14,5% ставкой). Ну и естественно, такие перспективы покупателей отталкивают.